PARA USO EN VARIOS ESTADOS
FORMULARIO US-00472
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE/PROPIEDAD
SIN INTERMEDIARIO O AGENTE
ADVERTENCIA:
EL PRESENTE CONTRATO TIENE CONSECUENCIAS LEGALES DE
IMPORTANCIA Y SE ACONSEJA A LAS PARTES QUE CONSULTEN A UN
CONSEJERO LEGAL E IMPOSITIVO.
POR CONTRAPRESTACIÓN VÁLIDA DE DIEZ DÓLARES y otras contraprestaciones válidas y
efectivas, cuyo recibo y suficiencia se reconocen por el presente, ______________________________
______________________________________
(Vendedor),
ya
sea
una
persona
o
varias,
y
_________________________ __________________________________________________ (Comprador), ya sea
una persona o varias, por el presente convienen, se comprometen a cumplir y acuerdan lo siguiente:
1.
ACUERDO DE COMPRA Y VENTA El Vendedor acuerda vender, y el Comprador acepta comprar al
Vendedor la propiedad que se describe a continuación: (completar en la forma adecuada para identificar la
propiedad)
Lote _________, Manzana _____, Estructura ____________________________
Ciudad de ____________________, Condado de ____________________. Estado de ____________________
Dirección: ___________________________________________________ (Dirección / Código Postal) o según se
describe en el apéndice adjunto.
Junto con los siguientes ítems, si los hubiere: (Borrar los ítems que el Vendedor retendrá) cortinas y varillas, doseles y
varillas, marcos decorativos, persianas, visillos, malla, postigos, toldos, alfombrado de pared a pared, espejos fijados
en su lugar, ventiladores de techo, extractores, buzones de correo, antenas de televisión y sistema parabólico con
controles y equipos, unidades de calefacción y de aire acondicionado instalados en forma permanente, unidades de aire
acondicionado instaladas en ventanas, equipos de detección de incendio y de seguridad incorporados, artefactos
sanitarios/cañerías y de iluminación, incluso candelabros, ablandador de agua, cocina, equipo de cocina incorporado,
puertas y controles automáticos de las puertas del garaje, equipo de limpieza incorporado, todo equipo de piletas de
natación y accesorios de mantenimiento, arbustos, jardinería, equipos de cocina exteriores, instalados en forma
permanente, pantalla protectora del hogar incorporada, leños artificiales y toda otra propiedad del vendedor y adherida
al bien inmueble descripto precedentemente excepto las siguientes propiedades que no están incluidas (enumerar las
propiedades
que
no
están
incluidas)
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________
Todas las propiedades vendidas de acuerdo a este contrato se denominan la “Propiedad”.
2.
PRECIO DE VENTA: Las partes acuerdan el siguiente precio de venta:
Precio de compra
Seña (depósito)
Nuevo préstamo
Préstamo tomado
Financiamiento del vendedor
Efectivo al momento del cierre
Total (ambas columnas deben ser iguales)
Ambas columnas deben tener igual monto.
Monto
$
$
Monto
$
$
$
$
$
$
Si el/los saldo/s impago/s de capital de cualquier/cualesquiera préstamo/s tomado/s, si lo/s hubiere, a la Fecha
de Cierre varía respecto del/los saldo/s del préstamo establecidos más arriba, el efectivo pagadero al cierre se
ajustará de acuerdo con el monto de cualquier variación.
Iniciales del Comprador ______ _______
-1-
Iniciales del Vendedor _______ _______
PARA USO EN VARIOS ESTADOS
3.
FORMULARIO US-00472
FINANCIAMIENTO: Las siguientes disposiciones serán de aplicación respecto del financiamiento:
VENTA EN EFECTIVO: El contrato no está sujeto a condiciones sobre financiamiento.
FINANCIAMIENTO DEL PROPIETARIO: El Vendedor acuerda financiar _____ dólares estadounidenses
del precio de compra de acuerdo con un pagaré del Comprador a favor del Vendedor de $ _____ que devenga intereses
al _____ % por año, pagaderos en un plazo de _____ años en cuotas mensuales iguales, garantizado mediante una
garantía inmobiliaria documentada o privilegio hipotecario cuyo primer pago vence el día _____ de _____ de
20_____.
NUEVO PRÉSTAMO U OBLIGACIÓN ASUMIDA: El contrato está sujeto a que el Comprador obtenga
financiamiento. Dentro de los _______ días de la fecha de vigencia del presente contrato el Comprador solicitará todo
el financiamiento o la aprobación del tenedor del pagaré de cualquier obligación asumida y pondrá todo su empeño en
obtener financiamiento o aprobación de la obligación asumida. El financiamiento o la aprobación de la obligación
asumida se considerarán obtenidos cuando la institución de crédito determine que el Comprador ha cumplido con todos
los requisitos financieros de dicha institución (ítems relacionados con el patrimonio, los ingresos y la situación de
crédito del Comprador). Si el financiamiento o la aprobación de la obligación asumida no se obtienen dentro de los
_______ días de vigencia del presente, este contrato se terminará y la seña (depósito) se reembolsará al Comprador. Si
el Comprador trata de obtener un nuevo préstamo, éste será de alguno de los siguientes tipos:
Convencional
VA
FHA
Otro tipo:
Las siguientes disposiciones serán de aplicación si se planea obtener un nuevo préstamo:
FHA (Federal Housing Administration) (Administración Federal de la Vivienda). Se acuerda
expresamente que, sin perjuicio de las demás disposiciones de este contrato, el Comprador no estará
obligado a completar la compra de la Propiedad descripta en el presente ni a incurrir en ninguna
penalidad mediante la confiscación de los depósitos de la seña (depósito) ni por otra razón a menos
que se haya otorgado al Comprador, de acuerdo con los requisitos del HUD (Department of Housing
and Urban Development) (Departamento de Vivienda y Urbanismo) /FHA o VA (Veterans
Administration) (Administración de Veteranos), una declaración por escrito del Comisionado Federal
de la Vivienda, de la Administración de Veteranos o de una institución de crédito por Endoso Directo
(Aprobado por la FHA) que establezca el valor de la tasación de la Propiedad de no menos de $
_________. El Comprador tendrá el privilegio y la opción de proceder con la consumación del
contrato sin considerar el monto de la valuación de la tasación. Se llega a la valuación de la tasación
para determinar la máxima hipoteca que asegurará el Departamento de Vivienda y Urbanismo. El
HUD no garantiza el valor ni las condiciones de la Propiedad. El Comprador debe comprobar que el
precio y las condiciones de la Propiedad son aceptables.
VA (Veterans Administration) (Administración de Veteranos) Si el Comprador pagará el precio de
compra mediante la obtención de un préstamo garantizado por VA: Se acuerda que, sin perjuicio de las
demás disposiciones de este contrato, el Comprador no incurrirá en penalidad alguna mediante
confiscación de la seña (depósito) ni estará obligado a completar la compra de la Propiedad descripta
en el presente, si el precio o costo de compra del contrato excede el valor razonable de la Propiedad
establecida por la Administración de Veteranos. El Comprador sin embargo, tendrá el privilegio y la
opción de proceder con la consumación del contrato sin considerar el monto del valor razonable
establecido por la Administración de Veteranos.
Revisión de préstamo existente. Si un préstamo existente no se libera al cierre, el Vendedor
suministrará copias de los documentos del préstamo (incluso el pagaré, la garantía inmobiliaria
documentada o privilegio hipotecario, y las modificaciones respectivas) al Comprador dentro de los
_____________ días corridos a partir de la aceptación de este contrato. Este contrato está sujeto a la
condición de revisión y aprobación por parte del Comprador de las disposiciones de dichos
documentos de préstamo. El Comprador acepta las disposiciones de dichos documentos de préstamo si
el Vendedor no recibe una objeción por escrito al respecto del Comprador dentro de los
Iniciales del Comprador ______ _______
-2-
Iniciales del Vendedor _______ _______
PARA USO EN VARIOS ESTADOS
FORMULARIO US-00472
_____________ días corridos a partir del recibo de dichos documentos por parte de éste último. Si se
requiere la aprobación de la institución de crédito para una transferencia de la Propiedad, este contrato
estará sujeto a la condición de que el Comprador obtenga dicha aprobación sin cambio alguno respecto
de los términos de dicho préstamo, excepto los que puedan ser aceptados por el Comprador. Si no se
obtiene la aprobación de la institución de crédito a los _______________________ días del mes de
_________ del año _______________________ o con anterioridad a dicha fecha, este contrato se
considerará rescindido en la fecha mencionada. El Vendedor
será,
no será liberado de la
responsabilidad de acuerdo con dicho préstamo existente. Si el Vendedor debe ser liberado y no se
obtiene la aprobación de la liberación, el Vendedor podrá sin embargo decidir proceder al cierre o a la
rescisión de este contrato a exclusiva opción del Vendedor.
Información de crédito. Si el Comprador debe pagar todo o parte del precio de compra mediante el otorgamiento de
un pagaré a favor del Vendedor o si un préstamo ya existente no es liberado al cierre, este contrato está sujeto a la
condición de la aprobación por parte del Vendedor de la capacidad financiera y de crédito del Comprador, aprobación
que estará sujeta a la exclusiva y absoluta discreción del Vendedor. En tal caso:
(1) El Comprador suministrará al Vendedor el ___________________ de __________ de ___________________ o
con anterioridad a esa fecha, a cargo del Comprador, la información y los documentos relacionados con la condición
financiera, laboral y de crédito del Comprador;
(2) El Comprador acepta que el Vendedor verifique la capacidad financiera y de crédito del Comprador.
(3) Toda información y documentos recibidos por el Comprador se considerarán confidenciales por parte del
Vendedor, y no los divulgará a terceros excepto para proteger los intereses del Vendedor respecto de esta transacción;
(4) Si el Vendedor no notifica por escrito al Comprador su desaprobación el ___________________ de __________ de
___________________ o con anterioridad a esa fecha, en ese caso el Vendedor renuncia a esta condición.
4.
SEÑA (DEPÓSITO): El Comprador depositará $ ___________ en carácter de seña (depósito) ante
___________ en el momento del otorgamiento del presente contrato por ambas partes.
5.
CONDICIONES DE LA PROPIEDAD:
La legislación Federal para viviendas construidas con anterioridad a 1978, requieren LA REVELACIÓN POR
PARTE DEL VENDEDOR ACERCA DE LA PINTURA CON PLOMO Y LOS RIESGOS DE LA
PINTURA CON PLOMO. El apéndice que contiene dicha revelación
se adjunta
no es aplicable.
El Comprador por el presente manifiesta que ha inspeccionado y examinado personalmente las instalaciones
mencionadas y todas las mejoras efectuadas a las mismas. El Comprador por el presente reconoce que a menos
que se estipule lo contrario por escrito en algún punto de este contrato, ni el Vendedor ni los representantes del
Vendedor, si corresponde, han efectuado manifestación alguna respecto de la condición estructural presente o
pasada de las mejoras. El Comprador y el Vendedor acuerdan lo siguiente respecto de las condiciones de la
propiedad:
El Comprador acepta la propiedad en su condición “tal cual está” al presente.
El Comprador puede hacer inspeccionar la propiedad por personas de su elección y a su propio
cargo. Si el informe de inspección revela defectos en la propiedad, el Comprador notificará al
Vendedor dentro de los 5 días de recibo del informe y puede rescindir el contrato y recibir el
reembolso de la seña (depósito), o puede cerrar este contrato no obstante los defectos, o el
Comprador y el Vendedor pueden renegociar este contrato, a discreción del Vendedor. Todas
las inspecciones y notificaciones al Vendedor se completarán dentro de los ______ días del
otorgamiento de este contrato.
El Comprador acepta la Propiedad en su condición presente, siempre que el Vendedor, por su
propia
cuenta,
complete
la
reparación
y
tratamiento
siguientes:
______________________________
___________________________________________________________________________
____________________________________________________________________.
Iniciales del Comprador ______ _______
-3-
Iniciales del Vendedor _______ _______
PARA USO EN VARIOS ESTADOS
FORMULARIO US-00472
El Comprador acuerda eximir de responsabilidad al Vendedor y a sus representantes respecto de problemas
estructurales o daños presentes o futuros a los cimientos o losas de dicha propiedad.
EQUIPO MECÁNICO Y ARTEFACTOS INCORPORADOS: Todos dichos equipos se venden
tal cual
están sin garantía, o
estarán en buenas condiciones de trabajo en la fecha de cierre. Toda reparación
necesaria del equipo mecánico o de los artefactos, si los hubiere, estará bajo la responsabilidad del
Vendedor
Comprador.
SERVICIOS PÚBLICOS: El agua está provista a la propiedad por _____________________________, el
Alcantarillado está provisto por _____________________________.
El gas está provisto por
_______________________. La electricidad está provista por ______________________________. Otros:
____________________________________
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
El Comprador acepta la condición actual de todos los servicios públicos.
6.
CIERRE: El cierre de la venta se efectuará el ___________________ de __________ de
20___________________ o con anterioridad a esa fecha, a menos que se prorrogue según lo estipulan los
términos del presente.
El cierre puede prorrogarse hasta dentro de los 7 días posteriores a que se hayan subsanado las objeciones a
asuntos revelados en el resumen del título, en el certificado del título o en el Compromiso o mediante el
relevamiento.
Si se ha obtenido el financiamiento o la aprobación de la obligación asumida, la Fecha de Cierre se prorrogará
hasta por 15 días si es necesario para cumplir con los requerimientos de cierre de la institución de crédito (por
ejemplo, tasación, inspección, pólizas de seguro, reparaciones requeridas por la institución de crédito,
documentos de cierre). Si cualesquiera de las partes no cumple con el cierre de esta venta para la Fecha de
Cierre, la parte no incumplidora tendrá derecho a recurrir a los recursos contenidos en el presente. La fecha de
cierre también puede prorrogarse mediante acuerdo por escrito entre las partes.
7.
TÍTULO Y TRANSFERENCIA: El Vendedor transferirá el título al Comprador mediante Garantía del Título
Documentada o _______________ (según corresponda) y suministrará al Comprador un Certificado de Título
confeccionado por un abogado, compañía de títulos o de resúmenes de títulos cuyo Certificado o seguro de
título pueda obtenerse de una empresa de seguros de títulos calificada para hacerlo que esté en operación en el
estado de _______________. El Vendedor también otorgará un Contrato de Compraventa, si es necesario,
para la transferencia de cualquier bien mueble. El Vendedor cumplirá, con anterioridad al cierre o en el
momento del cierre, con todas las hipotecas pendientes, garantías inmobiliarias documentadas o privilegios
especiales que afecten la propiedad objeto de este contrato que no son específicamente asumidas por el
Comprador en el presente. El título estará libre de defectos y restricciones ocultas y será comercializable,
sujeto solamente a (a) acuerdos, condiciones y restricciones de registro, (b) servidumbres, caminos y derechos
de paso de las empresas de servicios públicas y privadas, (c) ordenanzas de zonificación aplicable, acuerdos de
protección y reservas minerales previas, (d) evaluaciones especiales y otras de la propiedad, si las hubiere, (e)
impuestos
en
general
del
año
_________
y
los
años
siguientes
y
(e)
otros:
____________________________________________________________________.
Se suministrará un
informe de título al comprador al menos 5 días antes del cierre. Si existen defectos en el título, el Vendedor
notificará al Comprador dentro de los 5 días del cierre, y el Comprador a su exclusiva opción, puede (a) si los
defectos no pueden subsanarse a la fecha designada de cierre, rescindir el contrato, en cuyo caso la seña
(depósito) depositada le será reembolsada, (b) aceptar el título tal cual está o (c) si los defectos son de tal
naturaleza que pueden subsanarse mediante procedimientos legales dentro de un período razonable, permitir al
Vendedor tal período razonable para subsanarlos por cuenta de éste último. En el caso de que el Vendedor
intente subsanar los defectos, el período especificado en el presente para el cierre de esta venta se prorrogará
por un período razonable necesario para dicha acción. El Vendedor manifiesta que la propiedad puede
utilizarse legalmente tal como está registrada según la zonificación y que ningún organismo gubernamental ha
Iniciales del Comprador ______ _______
-4-
Iniciales del Vendedor _______ _______
PARA USO EN VARIOS ESTADOS
FORMULARIO US-00472
cursado notificación alguna requiriendo reparaciones, alteraciones o correcciones de ninguna condición
existente excepto lo establecido en el presente.
8.
TASACIÓN, RELEVAMIENTO E INSPECCIÓN DE TERMITAS: Toda tasación de la propiedad será
responsabilidad del Comprador
Vendedor. No se requiere
se requiere
un relevamiento cuyo costo
será pagado por el
Vendedor
Comprador. No se requiere
se requiere
una inspección de termitas
cuyo costo será pagado por el
Vendedor
Comprador. Si se requiere un relevamiento éste se obtendrá
dentro de los 5 días del cierre.
9.
POSESIÓN Y TÍTULO: El Vendedor entregará la posesión de la Propiedad al Comprador al cierre. El título se
transferirá al Comprador, si es más de uno como
copropietarios con derechos de supervivencia, o como
copropietarios que al fallecer sus derechos pasan a sus herederos y legatarios, o
Otro:
_________________________________________________. Con anterioridad al cierre la propiedad
continuará en posesión del Vendedor y el Vendedor entregará la propiedad al Comprador al cierre en las
mismas condiciones, substancialmente, que a la fecha de este contrato, con excepción del deterioro normal.
10.
COSTOS Y GASTOS DE CIERRE: Los siguientes costos de cierre se pagarán de acuerdo con las
correspondientes disposiciones. (Dejar en blanco si los costos de cierre no son de aplicación.)
Comprador
Costos de cierre
Honorarios de abogados
Seguro de título
Resumen o certificado de título
Seguro de la propiedad
Honorarios de registro
Tasación
Relevamiento
Inspección de termitas
Honorarios de procedencia
Puntos de Descuento
Si está sujeto a condición de rezonificación, los
costos y gastos de la rezonificación
Otros:
Vendedor
Ambos*
Todo otro costo de cierre
* 50/50% entre comprador y vendedor.
Iniciales del Comprador ______ _______
-5-
Iniciales del Vendedor _______ _______
PARA USO EN VARIOS ESTADOS
FORMULARIO US-00472
11.
PRORRATEOS: Los impuestos del año en curso, intereses, honorarios de mantenimiento, evaluaciones,
cuotas y alquileres, si los hubiere, serán prorrateados respecto de la Fecha de Cierre. Si los impuestos del año
en curso varían del monto prorrateado al cierre, las partes ajustarán el prorrateo cuando las declaraciones de
impuestos del corriente año estén disponibles. Si se toma un préstamo y la institución de crédito mantiene una
cuenta de depósito en garantía, ésta deberá ser transferida al Comprador sin reducción alguna. El Comprador
reembolsará al Vendedor el monto de la cuenta transferida. El Comprador pagará la prima de una nueva póliza
de seguros. Si no se pagan los impuestos al cierre o con anterioridad a éste, el Comprador estará obligado a
pagar los impuestos del corriente año.
12.
PÉRDIDAS RESULTANTES DE UN ACCIDENTE: Si alguna parte de la Propiedad es dañada o destruida
por un incendio u otro accidente con anterioridad a la fecha efectiva del contrato, el Vendedor devolverá la
Propiedad a su condición previa tan pronto como sea razonablemente posible. Si el Vendedor no lo hiciera por
causas ajenas a su voluntad, el Comprador puede (a) rescindir el contrato y la seña (depósito) le será
reembolsada, b) prorrogar el período para la ejecución del contrato y la Fecha de Cierre se prorrogará tanto
como sea necesario o (c) aceptar la Propiedad en la condición de daño en que se encuentre y aceptar una
transferencia del producido del seguro.
13.
INCUMPLIMIENTO: Si el Comprador no cumple con este contrato, el Comprador incurrirá en
incumplimiento, y el Vendedor podrá, ya sea, (a) hacer cumplir la ejecución específica, buscar otros recursos
que pueda otorgarle la ley, o ambos, o (b) rescindir este contrato y recibir la seña (depósito) en concepto de
daños liquidados, liberando de este modo a ambas partes del contrato. Si, por causas ajenas a la voluntad del
Vendedor, el Vendedor no cumple con los períodos asignados para hacer reparaciones no debidas a accidentes
o para entregar pruebas de título carente de vicios, defectos o irregularidades, el Comprador puede, ya sea, (a)
prorrogar el período de ejecución hasta durante 15 días y la Fecha de cierre se extenderá según sea necesario o
(b) rescindir el contrato como único recurso y recibir el reembolso de la seña (depósito). Si el Vendedor no
cumple con este contrato por cualquier otra razón, el Vendedor incurrirá en incumplimiento, y el Comprador
podrá, ya sea (a) hacer cumplir la ejecución específica, buscar otros recursos que pueda otorgarle la ley, o
ambos, o (b) rescindir este contrato y recibir la seña (depósito), liberando de este modo a ambas partes del
contrato.
14.
HONORARIOS DE ABOGADOS: La parte vencedora en cualquier procedimiento legal de acuerdo con o
respecto de la transacción descripta en el presente contrato, tiene derecho a recuperar de la parte vencida todos
los costos de dicho procedimiento y los honorarios razonables de abogados.
15.
MANIFESTACIONES: El Vendedor declara que a la Fecha de Cierre a) no existirá privilegio, determinación
de impuesto o carga, ni derecho de garantía real respecto de la Propiedad que no se haga efectivo con el
producido de las ventas excepto el pago garantizado de préstamos tomados por el Comprador y (b) los
préstamos tomados no se encontrarán en mora. Si cualquier declaración contenida en este contrato fuera falsa a
la Fecha de Cierre, este contrato podrá ser rescindido por el Comprador y se le reembolsará la seña (depósito).
Todas las manifestaciones contenidas en este contrato continuarán en vigencia después del cierre.
16.
REQUERIMIENTOS DE IMPUESTOS FEDERALES: Si el Vendedor es una “persona extranjera” según se
define en la ley aplicable, o si el Vendedor no entrega una declaración jurada que establezca que no es una
“persona extranjera”, en ese caso el Comprador retendrá del producido de la venta un monto suficiente para
cumplir con la ley impositiva aplicable y para entregarlo al Internal Revenue Service junto con las
declaraciones impositivas apropiadas. Las reglamentaciones del Organismo de impuestos Estadounidense
requieren la presentación de informes por escrito si en la transacción se reciben montos en efectivo que
exceden las sumas especificadas.
17.
ACUERDO ENTRE LAS PARTES: Este contrato contiene la totalidad de los acuerdos entre las partes y no
puede modificarse a menos que sea mediante convenio por escrito.
Iniciales del Comprador ______ _______
-6-
Iniciales del Vendedor _______ _______
PARA USO EN VARIOS ESTADOS
18.
FORMULARIO US-00472
NOTIFICACIONES: Todas las notificaciones de una de las partes a la otra serán por escrito y se considerarán
efectivas cuando se envíen por correo, o por mano a las direcciones consignadas a continuación, o se
transmitan por fax a los siguientes números:
Al Comprador en:
Al Vendedor en:
Teléfono (
Teléfono (
Fax (
)
)
Fax (
)
)
19.
TRANSFERENCIA: El presente contrato no puede ser transferido por el Comprador sin el consentimiento del
Vendedor. Este contrato puede ser transferido por el Vendedor y será vinculante para los herederos y
cesionarios de las partes del presente.
20.
ACUERDOS PREVIOS: Este contrato contiene todos los acuerdos previos entre las partes, contiene el
convenio entero y definitivo de las partes, y no puede modificarse a menos que sea mediante consentimiento
por escrito de las partes. Ninguna de las partes se ha basado en declaración o manifestación alguna efectuada
por la otra parte o por algún representante de ventas que haya acercado a las partes. Ninguna de las partes
estará obligada por términos, condiciones, declaraciones verbales, garantías o manifestaciones que no se
encuentren contenidas en el presente. Cada una de las partes acepta que ha leído y que comprende el presente
contrato. Las disposiciones de este contrato se aplicarán y serán vinculantes para los herederos, albaceas,
administradores, sucesores y cesionarios de las respectivas partes del presente. Cuando se utilicen en el
presente, los términos en singular incluyen el plural y los de género masculino, el femenino, según lo requiera
el contexto.
21.
NO HABRÁ INTERMEDIARIO NI AGENTE: Las partes manifiestan que ninguna de ambas ha empleado los
servicios de un intermediario o agente de bienes raíces en relación con la propiedad, y que si tales agentes se
hubieran empleado, la parte que así lo hizo pagará todos y cada uno de los gastos ajenos al cierre del presente
contrato.
22.
DOMINIO EMINENTE: Si la propiedad es expropiada por dominio eminente con posterioridad a la fecha
efectiva del presente, el Vendedor y el Comprador acordarán continuar con el cierre, o con una porción de éste
o resolver este Contrato. Si las partes no pueden llegar a un acuerdo, este contrato
continuará válido y el
Comprador tendrá derecho a cualquier producido de la expropiación al cierre o con posterioridad al mismo o
se resolverá y la seña (depósito) se reembolsará al Comprador.
23.
REGISTRO: Este contrato puede
no puede
__________, ____________________.
24.
OTRAS DISPOSICIONES
ser registrado en los registros oficiales del Condado de
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
Iniciales del Comprador ______ _______
-7-
Iniciales del Vendedor _______ _______
PARA USO EN VARIOS ESTADOS
FORMULARIO US-00472
25.
EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES AQUÍ PREVISTAS EN EL PLAZO CONVENIDO
HACE A LA ESENCIA DE TALES OBLIGACIONES.
26.
LEY APLICABLE: Este contrato se regirá por las leyes del estado de __________________.
27.
LISTA DE VENCIMIENTOS (Opcional) (completar todos los que sean aplicables). Con base en otras
disposiciones del Contrato
Vencimiento
Vencimiento de aplicación de préstamo, si está sujeto a condición de
préstamo.
Vencimiento del compromiso del préstamo
Información de crédito del Comprador al Vendedor
Desaprobación del vencimiento del crédito del Comprador
Vencimiento del relevamiento
Vencimiento de las objeciones respecto del título
Vencimiento del relevamiento
Vencimiento de la tasación
Vencimiento de la inspección de la propiedad
Fecha
Los vencimientos contenidos en este Contrato, estén o no incluidos en la lista precedente, podrán ser
prorrogados informalmente mediante escrito firmado por la persona que otorga la prórroga a excepción de la
Fecha de Cierre que deberá prorrogarse por escrito tanto por el Vendedor como el Comprador.
OTORGADO el día ____ del mes de _________________, de 20_____ (LA FECHA DE VIGENCIA).
__________________________________
Comprador
___________________________________
Vendedor
__________________________________
Comprador
___________________________________
Vendedor
Iniciales del Comprador ______ _______
-8-
Iniciales del Vendedor _______ _______
PARA USO EN VARIOS ESTADOS
FORMULARIO US-00472
APÉNDICE PARA LA DESCRIPCIÓN O ADJUNTO PARA LA DESCRIPCIÓN POR SEPARADO
RECIBO
Se acepta el recibo de la Seña (depósito).
Firma:
_______________________, de 20___
Fecha: _______________________ de
Firmado por:
Teléfono (
)
Dirección:
Fax (
Ciudad
Estado
)
Código Postal
Iniciales del Comprador ______ _______
-9-
Iniciales del Vendedor _______ _______
Versión de la lengua inglesa del documento.
*
English Language version of document.
Buyer Initials ______ _______
- 10 -
Seller Initials _______ _______
MULTISTATE
FORM US-00472
CONTRACT FOR THE SALE AND PURCHASE OF REAL ESTATE
NO BROKER
WARNING: THIS CONTRACT HAS SUBSTANTIAL LEGAL CONSEQUENCES AND THE
PARTIES ARE ADVISED TO CONSULT LEGAL AND TAX COUNSEL.
FOR VALUABLE CONSIDERATION OF TEN DOLLARS and other good and valuable consideration,
the receipt and sufficiency of which is hereby acknowledged, ______________________________
______________________________________ (Seller), whether one or more, and _________________________
__________________________________________________ (Buyer), whether one or more, do hereby covenant,
contract and agree as follows:
1.
AGREEMENT TO SALE AND PURCHASE: Seller agrees to sell, and Buyer agrees to buy from Seller the
property described as follows: (complete adequately to identify property)
Lot _________, Block _____, ____________________________ Addition
City of ____________________, ___________________ County, State of ________________________.
Address: ___________________________________________________ (Address/Zip Code), or as described on
attached exhibit.
Together with the following items, if any: (Strike items to be retained by Seller) curtains and rods, draperies and rods,
valances, blinds, window shades, screens, shutters, awnings, wall-to-wall carpeting, mirrors fixed in place, ceiling
fans, attic fans, mail boxes, television antennas and satellite dish system with controls and equipment, permanently
installed heating and air-conditioning units, window air-conditioning units, built-in security and fire detection
equipment, plumbing and lighting fixtures including chandeliers, water softener, stove, built-in kitchen equipment,
garage door openers with controls, built-in cleaning equipment, all swimming pool equipment and maintenance
accessories, shrubbery, landscaping, permanently installed outdoor cooking equipment, built-in fireplace screens,
artificial fireplace logs and all other property owned by Seller and attached to the above described real property except
the
following
property
which
is
not
included
(list
items
not
included):
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________
All property sold by this contract is called the "Property."
2.
SALES PRICE: The parties agree to the following sales price:
Purchase Price
Earnest Money
New Loan
Assumption of Loan
Seller Financing
Cash at Closing
Total (both columns should be equal)
Both columns should be an equal amount.
Amount
$
$
Amount
$
$
$
$
$
$
If the unpaid principal balance(s) of any assumed loan(s), if any, as of the Closing Date varies from the loan
balance(s) stated above, the cash payable at closing will be adjusted by the amount of any variance.
Buyer Initials ______ _______
-1-
Seller Initials _______ _______
MULTISTATE
3.
FORM US-00472
FINANCING: The following provisions apply with respect to financing:
CASH SALE: This contract is not contingent on financing.
OWNER FINANCING: Seller agrees to finance ______________ dollars of the purchase price pursuant to a
promissory note from Buyer to Seller of $_________, bearing ________% interest per annum, payable over a term of
_________ years with even monthly payments, secured by a deed of trust or mortgage lien with the first payment to
begin n the _____ day of _____________, 20___.
NEW LOAN OR ASSUMPTION: This contract is contingent on Buyer obtaining financing. Within _______
days after the effective date of this contract Buyer shall apply for all financing or noteholder's approval of any
assumption and make every reasonable effort to obtain financing or assumption approval. Financing or assumption
approval will be deemed to have been obtained when the lender determines that Buyer has satisfied all of lender's
financial requirements (those items relating to Buyer's net worth, income and creditworthiness). If financing or
assumption approval is not obtained within _______ days after the effective date hereof, this contract will terminate
and the earnest money will be refunded to Buyer. If Buyer intends to obtain a new loan, the loan will be of the
following type:
Conventional
VA
FHA
Other:
The following provisions apply if a new loan is to be obtained:
FHA. It is expressly agreed that notwithstanding any other provisions of this contract, the Purchaser
(Buyer) shall not be obligated to complete the purchase of the Property described herein or to incur
any penalty by forfeiture of earnest money deposits or otherwise unless the Purchaser (Buyer) has
been given in accordance with HUD/FHA or VA requirements a written statement by the Federal
Housing Commissioner, Veterans Administration, or a Direct Endorsement lender setting forth the
appraised value of the Property of not less than $_________. The Purchaser (Buyer) shall have the
privilege and option of proceeding with consummation of the contract without regard to the amount of
the appraised valuation. The appraised valuation is arrived at to determine the maximum mortgage the
Department of Housing and Urban Development will insure. HUD does not warrant the value nor the
condition of the Property. The Purchaser (Buyer) should satisfy himself/herself that the price and
condition of the Property are acceptable.
VA. If Buyer is to pay the purchase price by obtaining a new VA-guaranteed loan: It is agreed that,
notwithstanding any other provisions of this contract, Buyer shall not incur any penalty by forfeiture
of earnest money or otherwise be obligated to complete the purchase of the Property described herein,
if the contract purchase price or cost exceeds the reasonable value of the Property established by the
Veterans Administration. Buyer shall, however, have the privilege and option of proceeding with the
consummation of this contract without regard to the amount of the reasonable value established by the
Veterans Administration.
Existing Loan Review. If an existing loan is not to be released at closing, Seller shall provide copies
of the loan documents (including note, deed of trust or mortgage, modifications) to Buyer within
_____________ calendar days from acceptance of this contract. This contract is conditional upon
Buyer's review and approval of the provisions of such loan documents. Buyer consents to the
provisions of such loan documents if no written objection is received by Seller from Buyer within
_____________ calendar days from Buyer's receipt of such documents. If the lender's approval of a
transfer of the Property is required, this contract is conditional upon Buyer's obtaining such approval
without change in the terms of such loan, except as may be agreed by Buyer. If lender's approval is not
obtained on or before _______________________, _________, this contract shall be terminated on
Buyer Initials ______ _______
-2-
Seller Initials _______ _______
MULTISTATE
FORM US-00472
such date. The Seller
shall
shall not, be released from liability under such existing loan If
Seller is to be released and release approval is not obtained, Seller may nevertheless elect to proceed to
closing, or terminate this agreement in the sole discretion of Seller.
Credit Information. If Buyer is to pay all or part of the purchase price by executing a promissory note in favor of
Seller or if an existing loan is not to be released at closing, this contract is conditional upon Seller's approval of Buyer's
financial ability and creditworthiness, which approval shall be at Seller's sole and absolute discretion. In such case: (l)
Buyer shall supply to Seller on or before ___________________, __________, at, Buyer's expense, information and
documents concerning Buyer's financial, employment and credit condition; (2) Buyer consents that Seller may verify
Buyer's financial ability and creditworthiness; (3) any such information and documents received by Seller shall be held
by Seller in confidence, and not released to others except to protect Seller's interest in this transaction; (4) if Seller
does not provide written notice of Seller's disapproval to Buyer on or before _______________________,
_____________, then Seller waives this condition
4.
EARNEST MONEY: Buyer shall deposit $___________ as earnest money with ____________________
upon execution of this contract by both parties.
5.
PROPERTY CONDITION:
SELLER’S DISCLOSURE OF LEAD-BASED PAINT AND LEAD-BASED PAINT HAZARDS is required
by Federal law for a residential dwelling constructed prior to 1978. An addendum providing such disclosure
is attached
is not applicable.
Buyer hereby represents that he has personally inspected and examined the above mentioned premises and all
improvements thereon. Buyer hereby acknowledges that unless otherwise set forth in writing elsewhere in this
contract neither nor Seller nor Seller's representatives, if any, have made any representations concerning the
present or past structural condition of the improvements. Buyer and Seller agree to the following concerning
the condition of the property:
Buyer accepts the property in it's "as-is" and present condition.
Buyer may have the property inspected by persons of Buyer's choosing and at Buyer's
expense. If the inspection report reveals defects in the property, Buyer shall notify Seller
within 5 days of receipt of the report and may cancel this contract and receive a refund of
earnest money, or close this agreement notwithstanding the defects, or Buyer and Seller may
renegotiate this contract, in the discretion of Seller. All inspections and notices to Seller shall
be complete within ______ days after execution of this agreement.
Buyer accepts the Property in its present condition; provided Seller, at Seller’s expense, shall
complete the following repairs and treatment: ______________________________
___________________________________________________________________________
____________________________________________________________________.
Buyer agrees that he will not hold Seller or its representatives responsible or liable for any present or future
structural problems or damage to the foundation or slab of said property.
MECHANICAL EQUIPMENT AND BUILT IN APPLIANCES: All such equipment is sold
as is without
warranty, or
shall be in good working order on the date of closing. Any repairs needed to mechanical
equipment or appliances, if any, shall be the responsibility of
Seller
Buyer.
UTILITIES: Water is provided to the property by _____________________________, Sewer is provided by
________________________________. Gas is provided by _______________________. Electricity is
provided by ______________________________. Other: ____________________________________
Buyer Initials ______ _______
-3-
Seller Initials _______ _______
MULTISTATE
FORM US-00472
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
The present condition of all utilities is accepted by Buyer.
6.
CLOSING: The closing of the sale will be on or before
hereof.
, 20___ unless extended pursuant to the terms
Closing may be extended to within 7 days after objections to matters disclosed in the title abstract, certificate
or Commitment or by the survey have been cured.
If financing or assumption approval has been obtained, the Closing Date will be extended up to 15 days if
necessary to comply with lender's closing requirements (for example, appraisal, survey, insurance policies,
lender-required repairs, closing documents). If either party fails to close this sale by the Closing Date, the nondefaulting party will be entitled to exercise the remedies contained herein. The closing date may also be
extended by written agreement of the parties.
7.
TITLE AND CONVEYANCE: Seller is to convey title to Buyer by Warranty Deed or _______________ (as
appropriate) and provide Buyer with a Certificate of Title prepared by an attorney, title or abstract company
upon whose Certificate or report title insurance may be obtained from a title insurance company qualified to
do and doing business in the state of ______________________. Seller will also execute a Bill of Sale, if
necessary, for the transfer of any personal property. Seller shall, prior to or at closing, satisfy all outstanding
mortgages, deeds of trust and special liens affecting the subject property which are not specifically assumed by
Buyer herein. Title shall be good and marketable, subject only to (a) covenants, conditions and restrictions of
record, (b) public, private utility easements and roads and rights-of-way, (c) applicable zoning ordinances,
protective covenants and prior mineral reservations, (d) special and other assessments on the property, if any,
(e) general taxes for the year _________ and subsequent years and (e) other:
____________________________________________________________________. A title report shall be
provided to Buyer at least 5 days prior to closing. If there are title defects, Seller shall notify Buyer within 5
days of closing and Buyer, at Buyer's option, may either (a) if defects cannot be cured by designated closing
date, cancel this contract, in which case all earnest money deposited shall be returned, (b) accept title as is, or
(c) if the defects are of such character that they can be remedied by legal action within a reasonable time,
permit Seller such reasonable time to perform curative work at Seller's expense. In the event that the curative
work is performed by Seller, the time specified herein for closing of this sale shall be extended for a
reasonable period necessary for such action. Seller represents that the property may be legally used as zoned
and that no government agency has served any notice to Seller requiring repairs, alterations or corrections of
any existing condition except as stated herein.
8.
APPRAISAL, SURVEY AND TERMITE INSPECTION: Any appraisal of the property shall be the
responsibility of
Buyer
Seller. A survey is
not required
required, the cost of which shall be
paid by
Seller
Buyer. A termite inspection is
not required
required, the cost of which shall be
paid by
Seller
Buyer. If a survey is required it shall be obtained within 5 days of closing.
9.
POSSESSION AND TITLE: Seller shall deliver possession of the Property to Buyer at closing. Title shall be
conveyed to Buyer, if more than one as
Joint tenants with rights of survivorship,
tenants in common,
Other: _________________________________________________. Prior to closing the property shall remain
in the possession of Seller and Seller shall deliver the property to Buyer in substantially the same condition
at closing, as on the date of this contract, reasonable wear and tear excepted.
10.
CLOSING COSTS AND EXPENSES: The following closing costs shall be paid as provided. (Leave blank if
the closing cost does not apply.)
Buyer Initials ______ _______
-4-
Seller Initials _______ _______
MULTISTATE
FORM US-00472
Closing Costs
Attorney Fees
Title Insurance
Title Abstract or Certificate
Property Insurance
Recording Fees
Appraisal
Survey
Termite Inspection
Origination fees
Discount Points
If contingent on rezoning, cost and expenses of
rezoning
Other:
Buyer
Seller
Both*
All other closing costs
* 50/50 between buyer and seller.
11.
PRORATIONS: Taxes for the current year, interest, maintenance fees, assessments, dues and rents, if any,
will be prorated through the Closing Date. If taxes for the current year vary from the amount prorated at
closing, the parties shall adjust the prorations when tax statements for the current year are available. If a loan is
assumed and the lender maintains an escrow account, the escrow account must be transferred to Buyer without
any deficiency. Buyer shall reimburse Seller for the amount in the transferred account. Buyer shall pay the
premium for a new insurance policy. If taxes are not paid at or prior to closing, Buyer will be obligated to pay
taxes for the current year.
12.
CASUALTY LOSS: If any part of the Property is damaged or destroyed by fire or other casualty loss after the
effective date of the contract, Seller shall restore the Property to its previous condition as soon as reasonably
possible. If Seller fails to do so due to factors beyond Seller’s control, Buyer may either (a) terminate this
contract and the earnest money will be refunded to Buyer (b) extend the time for performance and the Closing
Date will be extended as necessary or (c) accept the Property in its damaged condition and accept an
assignment of insurance proceeds.
13.
DEFAULT: If Buyer fails to comply with this contract, Buyer will be in default, and Seller may either (a)
enforce specific performance, seek such other relief as may be provided by law, or both, or (b) terminate this
contract and receive the earnest money as liquidated damages, thereby releasing both parties from this
contract. If, due to factors beyond Seller’s control, Seller fails within the time allowed to make any noncasualty repairs or deliver evidence of clean title, Buyer may either (a) extend the time for performance up to
15 days and the Closing Date will be extended as necessary or (b) terminate this contract as the sole remedy
and receive a refund of the earnest money. If Seller fails to comply with this contract for any other reason,
Seller will be in default and Buyer may either (a) enforce specific performance, seek such other relief as may
be provided by law, or both, or (b) terminate this contract and receive the earnest money, thereby releasing
both parties from this contract.
14.
ATTORNEY'S FEES: The prevailing party in any legal proceeding brought under or with respect to the
transaction described in this contract is entitled to recover from the non-prevailing party all costs of such
Buyer Initials ______ _______
-5-
Seller Initials _______ _______
MULTISTATE
FORM US-00472
proceeding and reasonable attorney’s fees.
15.
REPRESENTATIONS: Seller represents that as of the Closing Date (a) there will be no liens, assessments, or
security interests against the Property which will not be satisfied out of the sales proceeds unless securing
payment of any loans assumed by Buyer and (b) assumed loans will not be in default. If any representation in
this contract is untrue on the Closing Date, this contract may be terminated by Buyer and the earnest money
will be refunded to Buyer. All representations contained in this contract will survive closing.
16.
FEDERAL TAX REQUIREMENT: If Seller is a "foreign person", as defined by applicable law, or if Seller
fails to deliver an affidavit that Seller is not a "foreign person", then Buyer shall withhold from the sales
proceeds an amount sufficient to comply with applicable tax law and deliver the same to the Internal Revenue
Service together with appropriate tax forms. IRS regulations require filing written reports if cash in excess of
specified amounts is received in the transaction.
17.
AGREEMENT OF PARTIES: This contract contains the entire agreement of the parties and cannot be
changed except by their written agreement.
18.
NOTICES: All notices from one party to the other must be in writing and are effective when mailed to, handdelivered at, or transmitted by facsimile machine as follows:
To Buyer at:
Telephone (
Facsimile (
To Seller at:
)
Telephone (
)
Facsimile (
)
)
19.
ASSIGNMENT: This agreement may not be assigned by Buyer without the consent of Seller. This agreement
may be assigned by Seller and shall be binding on the heirs and assigns of the parties hereto.
20.
PRIOR AGREEMENTS: This contract incorporates all prior agreements between the parties, contains the
entire and final agreement of the parties, and cannot be changed except by their written consent. Neither party
has relied upon any statement or representation made by the other party or any sales representative bringing
the parties together. Neither party shall be bound by any terms, conditions, oral statements, warranties, or
representations not herein contained. Each party acknowledges that he has read and understands this contract.
The provisions of this contract shall apply to and bind the heirs, executors, administrators, successors and
assigns of the respective parties hereto. When herein used, the singular includes the plural and the masculine
includes the feminine as the context may require.
21.
NO BROKER OR AGENTS: The parties represent that neither party has employed the services of a real
estate broker or agent in connection with the property, or that if such agents have been employed, that the
party employing said agent shall pay any and all expenses outside the closing of this agreement.
22.
EMINENT DOMAIN: If the property is condemned by eminent domain after the effective date hereof, the
Seller and Buyer shall agree to continue the closing, or a portion thereof, or cancel this Contract. If the parties
cannot agree, this contract shall
remain valid with Buyer being entitled to any condemnation proceeds at or
Buyer Initials ______ _______
-6-
Seller Initials _______ _______
MULTISTATE
FORM US-00472
after closing, or
be cancelled and the earnest money returned to Buyer.
23.
RECORDING: This agreement
County, ____________________.
24.
OTHER PROVISIONS
may
may not be recorded in the official records of __________
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
25.
TIME IS OF THE ESSENCE IN THE PERFORMANCE OF THIS AGREEMENT.
26.
GOVERNING LAW: This contract shall be governed by the laws of the State of __________________.
27.
DEADLINE LIST (Optional) (complete all that apply). Based on other provisions of Contract.
Deadline
Loan Application Deadline, if contingent on loan
Loan Commitment Deadline
Buyer(s) Credit Information to Seller
Disapproval of Buyers Credit Deadline
Survey Deadline
Title Objection Deadline
Survey Deadline
Appraisal Deadline
Property Inspection Deadline
Date
uoy
Whether or not listed above, deadlines contained in this Contract may be extended informally by a writing
signed by the person granting the extension except for the closing date which must be extended in writing of
both Seller and Buyer.
EXECUTED the ____
yuit day of _________________, 20_____ (THE EFFECTIVE DATE).
__________________________________
Buyer
___________________________________
Seller
__________________________________
Buyer
___________________________________
Seller
EXHIBIT FOR DESCRIPTION OR ATTACH SEPARATE DESCRIPTION
Buyer Initials ______ _______
-7-
Seller Initials _______ _______
MULTISTATE
FORM US-00472
RECEIPT
Receipt of Earnest Money is acknowledged.
Signature:
Date: _______________________, 20___
By:
Telephone (
)
Address
Facsimile (
City
State
Buyer Initials ______ _______
)
Zip Code
-8-
Seller Initials _______ _______
