Fill and Sign the Ost Disputes between Landlords and Tenants Are Resolved by the Form

INFORMATION  FOR  LANDLORDS  Superior  Court  of New Jersey   Law Division  Special  Civil Part  Landlord/Tenant  Section    CN-10289, Revised 11/2007 os La Pa M  t   disputes  between landlords  and  tenants  are  resolved  by  the   ndlord/Tenant  Section  of  the  New  Jersey  Superior  Court,  Special  Civil   rt  (“Landlord/Tenant  Section”).     This  brochure  gives  you  general  information  about  the  Landlord/Tenant  Section.  It  is   not  intended  to  provide  or  take  the  place  of  legal  advice  or  to  answer  every  question   you  may  have  about  this court.     For legal  advice  about  your  rights,  you  should  contact a  lawyer.  If you  do  not  have  a  lawyer, you  may contact  the Lawyer’s  Referral Service of your  County Bar Association.     A landlord  or  tenant  that  is  a  corporation  or  limited  liability  partnership  must  be   represented  by  a  New  Jersey  attorney  in  all  matters  filed  in  the  Landlord/Tenant   Section.     TYPICAL  LANDLORD  AND  TENANT  COMPLAINTS    The  following  is  a  general  list  of  some  of  the  reasons  a  landlord  may  file  a  complaint   in  the  Landlord/Tenant  Section:  • Failure  to pay rent.  • Continued  disorderly conduct.   • Destruction  or damage  to property caused  willfully or by gross  negligence.  • Habitual lateness in  paying rent.  • Violation  of rules and regulations, after written  notice to comply, as  outlined  in  a lease or  other document.  • Tenant’s  conviction  for a drug  offense.     Before  filing  some complaints,  a landlord  must  give  a  tenant  a  written  notice  to  stop   (cease)  a particular  conduct. Only  when a  tenant  continues  that conduct,  after  the  notice   to  stop,  can a  landlord  try to have  the  tenant  evicted.  Also,  complaints  other than  non ‐ payment  of rent  generally require notice ending  the tenancy.      A landlord  cannot  file  a  complaint  in  the  Landlord/Tenant  Section  to  collect  the   unpaid  rent after  receiving  a  judgment  for  possession.   Claims to  collect  back  rent  must   be  filed  in  the  regular  Special Civil  Part  or  Small  Claims  Section,  depending  upon  the   amount  of rent  owed.     FILING  A COMPLAINT    A complaint  must  be  filed  with  the  Special  Civil  Part  Clerk’s  Office  in the  county   where  the rental  premises are  located.    When  filing  a  complaint,  you  must  complete  the  Landlord/Tenant  summons  and   complaint,  both  of which  are  available  at the  Special  Civil  Part  Clerk’s  Office.   You  must   submit an  original summons  and complaint,  plus two additional  copies of  both, for each   tenant  named  in the  complaint.   You must  specify  the type  of  complaint  you are  filing,   CN-10289, Revised 11/2007 as indicated  on  the  complaint  form.  All  completed  forms  must be  signed.  You  will  be  notified  by postcard  when to appear in court.     FEES   The  costs  for filing  a complaint,  a  warrant  of  removal  and  service  in the   Landlord/Tenant  Section  can  be  obtained  from  the  Judiciary’s  Website   ( http://www.njcourtsonline.com/ ) or  by  calling  the  Special  Civil  Part’s  Clerk’s  Office  in  the  county  where  the  rental  premises  are located.  Make  a  check  or  money  order   payable  to the Treasurer,  State of  New  Jersey.     SETTLEMENTS    If the  case  is  settled  before  the trial  date,  the  landlord  should  contact  the  court   regarding  any  agreement.   Settlements  on  the  day  of  trial  are described  under  the   section  titled “Day  of Trial.”    PREPARATION  FOR  TRIAL    As the  landlord,  you must  come  to  court  and  prove  that  the  statements  made  in the   complaint  are  true.  Arrange  to  have  in  court  any  witnesses  you need  to  prove  your  case.   A  written  statement,  even  if  made  under oath,  cannot  be  used  in court.  Only  actual  in‐court   testimony  of  the  witnesses  will  be allowed.  Prepare in  advance  your  questions  for  the   witnesses that  will help prove  your case.    Bring  to court  all  records  of any  transactions  that  may  help  you prove  your  case.   Such  records  may include:   • Leases,  estimates,  bills, rent receipts  or ledgers   • Dishonored  checks  • Letters, photographs   • Other  documents proving your  claim    DAY OF  TRIAL    Both  the  landlord  and  the  tenant  must  appear  in court  at  the  time  and  date stated  on   the  summons  unless  otherwise  notified  by  the  court.  Bring  all evidence  and  witnesses  needed  to present  your case.      On the  trial  date,  the court  will  announce  all  of  the  cases  listed  for  trial  that day  so   the  court  knows  who is present.   One of the  following  may occur:   1. TRIAL ‐ If the  parties  cannot  settle  their  case,  there  will  be a  trial  and the judge   will either  grant or  deny judgment  for possession  to the landlord.   2. SETTLEMENT ‐ The  court  will  encourage  the  landlord  and tenant  to  settle  their   case  voluntarily.  In  order  for  settlements  to  be enforceable,  certain  certifications   by  the  landlord  and  the landlord’s  attorney  (if  there  is  an  attorney)  must  be  filed   CN-10289, Revised 11/2007 with the  court.  It  is  important  the  parties  understand  what  they  have  agreed  to  in   their  settlement.   3. DISMISSAL ‐ If  the  landlord  does not appear, the  case will be  dismissed.  4. DEFAULT‐  If the  landlord  appears  but  the  tenant  does  not,  the  case will  be  defaulted  in  favor  of  the  landlord.  The  landlord  should  submit  the  following   forms within  30 days of  the  date  of default:   • Certification by Landlord   • Certification  by Landlord’s  Attorney  (this  document  is  required  only  if  the   landlord  is  represented  by  an  attorney).     These  forms are  available  in  the  Special  Civil  Part  Clerk’s  Office  or on  the  Judiciary’s   Website  (http://www.njcourtsonline.com/ ).   It  is  strongly  suggested  that  these   certification  forms  be completed  and submitted  to  the  court  on  the  trial  date.  The  judgment  for  possession  will  not be  entered  until  these forms  are filed  which  must  be   within  30 days  of the  day  of trial.     JUDGMENT  FOR  POSSESSION/WARRANT  OF  REMOVAL    If judgment  for  possession  is  entered,  the  landlord  will  be able  to  have  the  tenant   evicted  by  a  Court  Officer.  A landlord  cannot  personally  evict a  tenant.   Only a  Court   Officer  can evict  a tenant.     A warrant  of  removal  can  be  issued  after  the  expiration  of  3  business  days  (not   including  the  court  day)  from  the  date  the  judgment  for  possession  is  entered.   In the  case  of  a  seasonal  rental,  however,  the warrant  must  be  issued  within  2  days  from  the   day  the  judgment  for possession  is  entered.  Once  the warrant  of removal  is  served  on  a   residential  tenant,  the  landlord  must  wait  3 business  days  (which  are  Mondays  through   Fridays,  excluding  legal  holidays)  before  an  eviction  can  be  scheduled.   A commercial   tenant,  however,  can be evicted  when  the warrant  is served.     A tenant  may  promptly  apply to the  court  1)  to  vacate  the  judgment,  (2) to  grant   more  time  to  move  out, or  (3)  for  a  hardship  stay which  may  stop  the eviction.   A tenant   can  apply  for a  hardship  stay up  to  10  days  after  the  tenant  has  been  evicted.  The  tenant   is  required  to  notify  the  landlord  of the  application  to  have  the  eviction  stayed.  When   applying  for  a  hardship  stay, the tenant  may  be  required  to  pay  all rents  owed into   court,  plus  costs.  Additionally,  the tenant  may  be  required  to  pay  all future  rents into   court  when  due or  as otherwise  ordered by the  judge,  for the  duration  of the  stay.     ENFORCEMENT  OF  SETTLEMENTS  AND  CONSENT  JUDGMENTS    To enforce  a  settlement  agreement  or  consent  judgment,  the landlord  or  tenant  must   file  a  certification,  which  is  a  formal  statement  of  the  facts  of the  breach  (violation)  and   the  desired  relief.   A  copy  of this  certification  must  be  sent  to  the  other  party  and the  CN-10289, Revised 11/2007 other party’s  attorney  (if  there  is  one)  by  regular  mail or, if directed  to  a tenant,  it  may   be  posted  on the  door  of  the  rental  premises.      RESIDENTIAL  SECURITY DEPOSIT    New  Jersey  law prohibits  a landlord from  requiring more than 1½ times  the monthly   rent  as  security.  Security  deposits are  generally  required to  pay  for the  repair  of  damage   to  the  leased  premises  that  is  more  than  the  cost  of  normal  maintenance  and  repair  and   may  be applied to unpaid rent.     Security  deposits must  be  deposited  by  the  landlord  into  an  interest  bearing  account   within  30  days  of  receipt.  The  landlord  must  notify  the  tenant  in  writing  of the  name   and  address  of the  depository  bank,  the  amount  deposited,  the type  of  account  and  the  current  rate  of  interest  for  that  account,  and  annually  thereafter . If  the  landlord  fails to  provide  this  information  to  the  tenant  in  writing  within  30  days  of:  (1)  the  receipt  of the   security  deposit, (2)  moving  the  deposit  to  another  account  or  bank,  (3)  the  merger  of   the  bank  with  another  bank,  (4)  the  sale  of  the  property  or at  the  time  of  each  annual   interest  payment,  the  tenant  may  apply  the security  deposit and  any  accrued  interest   toward  rent.  Tenants  must  notify  the  landlord  in writing  by  certified  mail  if they  are   doing  so. If  the  tenant  is  going  to apply  the security  deposit  to  rent  because  the  landlord   failed  to  pay  the annual  interest in  cash  to  the  tenant  or  failed  to  provide  the  tenant  with   the  annual  update  of  the  account  information,  the  landlord  has 30  days  to  rectify  these   failures.     If  the  property  is sold  prior to  the  termination  of  the  tenancy,  the  landlord  is  required  to  transfer  the  security  deposit to  the  new  owner(s)  and  notify  the  tenant  in   writing.  The  new  owner  has  a  duty  to obtain  the  security  deposit from  the  selling   landlord.    If the  landlord  wishes  to use  the  security  deposit to  pay  for  damage  or  rent  owed,   the  landlord  must  notify  the  tenant  in  writing  within  30  days  after  the  tenant  has   vacated  the  rental  premises.   It is  the  responsibility  of  tenants  to  provide  the  landlord  with  their  new  address.     ILLEGAL  EVICTION    In New  Jersey,  the  only  way  tenants  can  be  evicted  from  their  rental  premises  is if  a   judge  permits  the  eviction  after  a  lawsuit  has  been  decided.  A  landlord  may not  evict  a   tenant  or  remove  a tenant’s  belongings  from  the  premises  without  first  obtaining  a  judgment  for possession  and warrant  of removal.    Arrangements  must  be  made  with  the  Court  Officer  who  is  assigned  to  the  case  to  evict  the  tenant  and  the  tenant’s  belongings.  It  is  illegal  for  a  landlord  to  force  a tenant   out  by  refusing  access, shutting  off  utilities,  changing  the  locks  or  padlocking  the  rental   CN-10289, Revised 11/2007 premises. Also,  a  landlord  cannot  take  possession  of  personal  belongings  or  furniture  in   an  attempt  to force the  tenant to pay  rent.     If a  landlord  illegally  evicts  a  tenant  from  the  tenant’s  rental  premises,  the  tenant   may  file  a  complaint  and  order  to show  cause  in  the  Special  Civil  Part  and  be put  back   into  the  rental  premises  by the  judge.  In  addition,  the tenant  may  be  awarded  money   damages.       This  brochure  is  published  by  the   Administrative  Office  of  the  Courts,    Civil Practice  Division     Stuart Rabner    Chief  Justice     Philip S.  Carchman,  J.A.D.   Acting  Administrative  Director  of the  Courts    Jane  F.  Castner   Assistant  Director, Civil  Practice     Robert D.  Pitt   Chief,  Special  Civil  Part  Services    Robert  J.  Piscopo   Administrative  Specialist IV     http://www.njcourtsonline.com     (November  2007)   CN-10289, Revised 11/2007