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Comprensión del proceso hipotecario Manual del participante Talleres de educación financiera Este taller es parte de una serie de cuatro talleres diferentes sobre educación financiera para el consumidor que Chase ha desarrollado y auspiciado. Los talleres que se ofrecen como parte del programa de educación financiera de Chase incluyen: –Principios bancarios básicos –Gestión de finanzas personales –Gestión de crédito y deuda –Comprensión del proceso hipotecario Para más información sobre cualquiera de estos talleres, llame al 1-888-CHASE11 (opción #4) para hablar con el representante del Grupo de Desarrollo Comunitario y Relaciones Comunitarias de Chase en su área. También quisiéramos expresar que algunas partes del material usado en este cuadernillo fueron reproducidas con autorización de “Money Smart” (Dinero inteligente), un programa de educación para adultos, desarrollado y publicado por la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC por sus siglas en inglés). 1 Comprensión del proceso hipotecario Índice 1. 2. 3. 4. 5. 6. Introducción 3 Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo 9 Documentación requerida 17 ¿Cuánto puede gastar? 21 Advertencias para el comprador de vivienda 25 Información adicional 29 Nota: Algunos términos usados en este libro de trabajo están resaltados la primera vez que aparecen y pueden consultarse en el glosario que aparece al final para fácil referencia. 2 Comprensión del proceso hipotecario Comprensión del proceso hipotecario Introducción 3 4 Introducción Los beneficios de ser dueño de una vivienda X Ventajas Es su propiedad y Beneficios fiscales* y Inversión a largo plazo y Costos de vivienda estables y * Consulte con su asesor fiscal sobre su situación particular Notas/Comentarios Introducción Los pasos del proceso de una hipoteca Seminario de compra de vivienda Ser dueño de una vivienda Asesoramiento sobre hipotecas Usted El tasador del banco establece el valor de la vivienda Conseguir una precalificación/aprobación Solicitar la hipoteca Trabaje con su abogado de bienes raíces Buscar un inspector de viviendas Seleccionar su vivienda 5 6 Introducción Opciones hipotecarias más comunes Hipoteca a corto plazo •Tasa de interés más baja. •Aumento más rápido del valor neto. Hipoteca a largo plazo •Tasa de interés más alta. •Aumento más lento del valor neto. •Menos interés que pagar. •Pago mensual más alto. •Se puede deducir más interés de los impuestos. •Pago mensual más bajo. Tasa fija •La tasa de interés no Tasa variable •La tasa de interés puede cambia en toda la duración aumentar o disminuir del préstamo. durante la duración del •La tasa de interés puede bajar o subir aunque usted préstamo. •La tasa de interés puede tenga una hipoteca con un ser baja durante un período interés más alto o bajo de inicial. la tasa actual del mercado. •Los pagos mensuales pueden ser más bajos comparados con los préstamos de tasa fija. Introducción Programas de préstamos del gobierno X Las características de los programas de préstamos del gobierno incluyen: Requerimientos de pago inicial bajo o sin pago inicial.* y Normas de emisión más flexibles que las de los préstamos convencionales. y Términos de pago más largos que los préstamos hipotecarios típicos. y El programa puede requerir educación para el comprador de vivienda. y * Para pagos iniciales de menos del 20%, se requiere seguro privado de hipoteca (PMI en inglés) y se aplican cargos por éste. 7 8 Introducción ¿Está preparado para ser dueño de una vivienda? X¿Qué debe considerar antes de comprar una casa? y ¿Tiene ingreso y empleo estable? y ¿Ha preparado un presupuesto para saber de forma realista cuánto puede gastar en una vivienda? y ¿Tiene dinero para un pago inicial y costos de cierre? y ¿Gana dinero suficiente para cubrir los pagos mensuales, así como impuestos, seguro, mantenimiento y reparaciones? y ¿Espera que sus ingresos aumenten en un futuro próximo? y ¿Cuánto tiempo piensa vivir en su nueva vivienda? y ¿Espera un cambio profesional en un futuro próximo que le obligue a mudarse a otro lugar? y ¿Tiene que hacer reparaciones grandes en la casa que planea comprar? De ser así, ¿cómo pretende financiar estas reparaciones? y ¿Tiene un buen historial de crédito o buen registro de pago de sus cuentas y otras deudas? Comprensión del proceso hipotecario Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo 9 10 Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo • • • • • Ingresos Activos para el pago inicial y costos de cierre Solvencia Deudas Propiedad Notas/Comentarios Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo X Ingresos Trabaja tiempo completo, tiempo parcial u horas adicionales, incluyendo: – Empleo por su cuenta (autónomo) – Empleo con salario – Empleo temporal • Gratificaciones, comisiones, intereses • Otros (beneficios de Seguro Social, ingresos por incapacitación, anualidades, pensiones, beneficios de retiro, intereses, dividendos, cuota alimenticia, mantenimiento de hijos, cuota por separación conyugal)* y * No necesita incluir pagos de cuotas alimenticias ni mantenimiento de hijos o cuotas por separación conyugal, o su fuente, a no ser que quiera que el prestador los considere al evaluar su capacidad para devolver el préstamo. 11 12 Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo – cont. X Bienes y y y y y y y Cuentas corriente/ahorros Cuentas de inversiones Planes 401(k)/cuentas IRA Pólizas de seguro (con valor de rescate) Donaciones (de familiares) Fondos procedentes de la venta de bienes Subvenciones Notas/Comentarios Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo X Solvencia y Pagos hechos a tiempo y Pagos lentos o tardíos y Obligaciones excesivas y Juicios, embargos tributarios, embargo de sueldo, recaudaciones y Bancarrota Notas/Comentarios 13 14 Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo – cont. X Deudas y Pagos mensuales de préstamos (automóvil, personal, estudiante) y Líneas de crédito renovables/líneas de crédito (MasterCard, Visa, tarjetas de otras tiendas, etc.) y Manutención de hijos/alimentos y Deducciones salariales Notas/Comentarios Cómo cumplir con los requisitos para un préstamo X Propiedad y La tasación establece el valor de la propiedad basada en ventas recientes de propiedades similares en la zona. y La tasación incluye una descripción de la casa y del vecindario. y La cantidad máxima del préstamo es determinada usando la tasación más baja entre el precio de la venta de la propiedad o la tasación. Notas/Comentarios 15 16 Comprensión del proceso hipotecario Comprensión del proceso hipotecario Documentación requerida 17 18 Documentación requerida Documentos que se necesitan para solicitar una hipoteca • Comprobantes de pago de cheque de los últimos 2-3 meses. • Formularios W-2 de los últimos 2 años consecutivos. • Declaraciones personales de impuestos firmadas, de los últimos dos años con todos sus anexos. • Estados de cuenta bancaria o de inversión de los últimos 3 meses. • Información sobre sus bienes y deudas a largo plazo. • Información sobre cuentas de crédito. • Información de identificación personal. Notas/Comentarios Documentación requerida Componentes del pago de una hipoteca X Su pago de hipoteca mensual reflejará generalmente los siguientes costos: • P = Capital (principal) • I = Intereses (interest) • T = Impuestos (taxes) • I = Seguro (insurance) Notas/Comentarios 19 20 Comprensión del proceso hipotecario Comprensión del proceso hipotecario ¿Cuánto puede gastar? 21 22 ¿Cuánto puede gastar? ¿Cuánto puede gastar? X Norma general: y El costo de una vivienda generalmente no debe ser superior a dos veces y media, o tres, de sus ingresos brutos anuales. X Otros factores a considerar: y La cantidad de pago inicial. y La tasa de interés y el plazo del préstamo que acuerde con el prestador. y La cantidad de costos de cierre. y Los impuestos anuales de bienes raíces. Notas/Comentarios ¿Cuánto puede gastar? Presupuesto de recursos hipotecarios X Para hipotecas convencionales, los prestadores usan dos normas de calificación para determinar la cantidad de hipoteca para la que usted es elegible: y Sus costos mensuales de vivienda no deben ser más del 28% de sus ingresos mensuales brutos (ingresos sin descontar impuestos). y Sus costos mensuales de vivienda, más otras deudas no deben se más del 36% de sus ingresos mensuales brutos. Notas/Comentarios 23 24 ¿Cuánto puede gastar? Presupuesto de recursos hipotecarios de Chase* XPara los programas hipotecarios asequibles de Chase: y Los pagos mensuales de vivienda (incluyendo el pago mensual de la hipoteca, los impuestos de la propiedad propuesta y las primas de seguro) equivale al 33% de los ingresos mensuales brutos. = Ingresos mensuales brutos x 33% y Los pagos mensuales de deudas (incluyendo costos mensuales de vivienda más otras deudas) equivalen al 38% de los ingresos brutos mensuales. = Ingresos mensuales brutos x 38% Nota: Estas proporciones son para los programas hipotecarios asequibles de Chase. Los programas de hipotecas convencionales requieren proporciones de un 28%/36% para aceptar al consumidor. * Los resultados de los presupuestos de recursos hipotecarios son guías, este presupuesto no es una solicitud de crédito y los resultados no garantizan ni la aprobación ni la denegación de un préstamo. Comprensión del proceso hipotecario Advertencias para el comprador de vivienda 25 26 Advertencias para el comprador de vivienda Advertencias para el comprador de vivienda X Prácticas abusivas y Los prestadores hacen que el cliente firme documentos en blanco. y Los representantes falsifican la información del prestatario (como el crédito o ingresos) para obtener un préstamo. y Refinanciamiento múltiple de una hipoteca sin beneficio para el cliente. y Tácticas de venta que imponen presión. y Publicidad falsa. Notas/Comentarios Advertencias para el comprador de vivienda X Responsabilidad del cliente y Compare sus opciones. y Haga todas las preguntas que necesite. y Revise todos los documentos. y Entienda las finanzas de los honorarios. X Si ha sido víctima, comuníquese con: y Su grupo comunitario local. y El Departamento Bancario Estatal. y El Despacho Oficial de Negocios (Better Business Bureau). y La Comisión Federal de Comercio (FTC en inglés). y El Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD en inglés). y La agencia reguladora del prestador. 27 28 Comprensión del proceso hipotecario Comprensión del proceso hipotecario Información adicional Productos hipotecarios especiales de Chase Recursos y glosario de términos 29 30 Comprensión del proceso hipotecario Productos hipotecarios especializados X Chase ofrece una amplia variedad de productos hipotecarios especiales, tales como: y Programa “Chase Flexible & Community 100” y Programa “Chase DreaMaker Plus 1%-2%” (Producto con el 3% de pago inicial) y Programa de hipotecas comunitario “HomeStyle Community Mortgage” y Programa de préstamo para propiedades de uso combinado y Programa de préstamo para 5 y 6 unidades y Programa de hipoteca sin verificación de ingresos Comprensión del proceso hipotecario Recursos X X Para obtener su reporte de crédito y Equifax: 1-800-997-2493 y Experian (antiguamente TRW): 1-888-397-3742 y Trans Union: 1-800-888-4213 Estudio gratuito de precalificación y Chase Community Development Residential Lending Unit: 1-888-CHASE-11 X Información general sobre hipotecas y Federal Trade Commision (Comisión Federal de Comercio): 1-877-FTC-HELP X y Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano: www.hud.gov y El Despacho Oficial de Negocios (Better Business Bureau): www.bbb.gov Información general básica sobre la banca y Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal (Board of Governors of the Federal Reserve System) 20th Street and Constitution Avenue, NW Washington, DC 20551 Teléfono (202) 872-7565 www.FederalReserveEducation.org y Departamento de Banca del Estado de Nueva York (New York State Banking Department) www.banking.state.ny.us 31 32 Comprensión del proceso hipotecario DreaMaker es una marca registrada de JPMorgan Chase & Co. Todos los préstamos son originados por JPMorgan Chase Bank o por Chase Manhattan Mortgage Corporation. Los términos y condiciones del programa están sujetos a cambios sin noticia previa. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito y propiedad. Se aplican otras restricciones y limitaciones. No todos los productos están disponibles con el pago del 1% de los fondos propios del prestatario; 2% de donación o préstamo sin asegurar, totalizando un 3% de pago inicial. Cuando el pago inicial es menos del 20%, se exigirá seguro privado de hipoteca (PMI en inglés) y se aplicarán cargos por el mismo. ©2005 JPMorgan Chase & Co. Todos los derechos reservados. Comprensión del proceso hipotecario 33 Glosario de términos • Activo – Todo aquello que tiene valor comercial o de cambio, que es propiedad de una empresa, una institución o una persona. • Administración de Veteranos – Una agencia del gobierno federal que garantiza al prestador cualquier pérdida en préstamos hechos a veteranos elegibles, en caso de una ejecución de hipoteca. • Administración Federal de Vivienda (FHA en inglés) – Una agencia del gobierno federal que asegura a los prestadores de fondos para primeras hipotecas en contra de pérdidas. • Amortización negativa – Una porción del interés que no está cubierta por los pagos mensuales de una persona y que se añade al saldo principal y aumenta la cantidad que se le debe al prestador. • Amortizar – Pagar un préstamo por completo con pagos regulares. Parte del pago se aplica al capital principal y al interés. • Búsqueda de título – Una revisión de todos los documentos registrados que afectan una propiedad específica, para determinar el estado presente de dicho título. • Cap de por vida – Un Cap de por vida (o tope), es la tasa máxima a la que se puede ajustar la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) durante el período completo del préstamo. 34 Comprensión del proceso hipotecario Glosario de términos – cont. • Capital (principal) – Es la cantidad de dinero prestado. También es la base sobre la cual se calcula el interés. Normalmente, cada pago de la hipoteca paga una parte del capital e intereses, aunque hay hipotecas de intereses solamente. • Cierre – El procedimiento final en el que se ejecutan y/o se registran los documentos, en la que la casa se compra y el préstamo se completa. • Costos de cierre – Los costos de cierre son gastos incidentales relacionados con la hipoteca y la financiación de los bienes raíces. Incluyen gastos tales como puntos, impuestos, seguro de título, seguro de hipoteca y honorarios de abogados. • Crédito – Arreglo para recibir efectivo, bienes o servicios en el presente y pagarlos más tarde. También se conoce como préstamo. • Cuenta de depósito para el cierre – En algunas regiones, un agente mantiene una cuenta de depósito con fondos y documentos para la firma del comprador y del vendedor. Una vez que todas las condiciones del cierre han sido reunidas, los documentos y los fondos son distribuidos por el agente a las personas interesadas. • Cuota de emisión – Una cuota que cobra el prestador por generar un préstamo de bienes raíces, normalmente es un porcentaje de la cantidad total del préstamo, como 1%. Comprensión del proceso hipotecario 35 • Deuda – Dinero que se debe, también se conoce como pasivo. • Embargo de sueldo – Una orden judicial para que un empleador retenga parte o todo el salario de un empleado y envíe el dinero a una corte o persona que ha ganado un caso judicial contra dicho empleado. El salario será retenido hasta que la deuda sea pagada en su totalidad. • Escritura – Es un instrumento que transfiere la propiedad de un inmueble del vendedor al comprador por medio de una venta. • Escritura de garantía hipotecaria – Es un instrumento de débito por el cual el prestatario le da al prestador los derechos sobre una propiedad como seguridad para la devolución de un préstamo. • Fannie Mae – Asociación Nacional Federal de Hipotecas (FNMA en inglés). Una entidad que compra primero hipotecas de bancos comerciales, así como de bancos de ahorros y préstamos y bancos hipotecarios. • Fondos en depósito de plica – Fondos retenidos por el prestador para el pago de impuestos y seguro en una vivienda. • Freddie Mac – Corporación Federal de Hipotecas para Viviendas (FHLMC en inglés). Una entidad que compra primeras hipotecas, tanto convencionales como aseguradas por el gobierno federal, de miembros del Sistema de la Reserva Federal y del Sistema Federal Bancario de Préstamos para Viviendas. • Hipoteca “globo” – Una hipoteca que tiene un nivel de pagos mensuales insuficiente para amortizar el préstamo, por lo que se aplica el pago de una cantidad adicional al final del término para amortizarlo. Con frecuencia, las hipotecas “globo” presentan una oportunidad de refinanciar cuando tiene que hacerse el pago adicional. 36 Comprensión del proceso hipotecario Glosario de términos – cont. • Hipoteca de pago gradual (GPM en inglés) – Pagos de hipoteca que aumentan con el paso del término del préstamo para permitir pagos iniciales más bajos. • Hipoteca de tarifa ajustable – Es la tasa máxima a la que se puede aumentar o disminuir la tasa de interés de una persona cada vez que se le aplica la tasa de interés ajustable (ARM en inglés). • Hipoteca de tasa ajustable (ARM en inglés) – Una hipoteca que permite al prestador ajustar la tasa de interés periódicamente en la base del movimiento de un índice específico. También se llama Hipoteca de Tasa Variable (VRM en inglés). • Hipoteca transferible – Es la hipoteca que puede transferirse de un dueño a otro que cumpla con ciertos requisitos sin aumentar su tasa de interés. • Índice ARM – El índice que se usa como tasa de base para determinar los ajustes en la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable. El índice se especifica en los documentos de la hipoteca. La tasa índice, además de un margen, también especificado en los documentos, equivale al total de la tasa de interés cargada. • Ingresos brutos – Los ingresos personales totales antes de quitar las deducciones y exclusiones. • Intereses – El costo de tomar dinero prestado o el precio que el prestador cobra al prestatario por el uso de su dinero. • Juicio – Decisión de una corte que ordena a alguien a pagar una cierta cantidad de dinero. Comprensión del proceso hipotecario 37 • Margen – Es el porcentaje de la tasa que un prestador añade a la tasa índice para determinar la nueva tasa de interés en una hipoteca de tasa ajustable. • Pago inicial – La porción de dinero en efectivo que el comprador pone de sus propios fondos en comparación con la parte del precio de compra que se financia. • Peritaje – Es una medida de la tierra que muestra su situación y dimensiones. También enseña la situación y dimensiones de la construcción de dicha tierra. • Prepago – Prepagar quiere decir pagar todo o parte de la hipoteca antes de su término de vencimiento. La mayoría de las hipotecas permiten ser prepagadas, pero algunas cobran una cuota por pago anticipado. • Préstamo convencional – Un préstamo emitido de acuerdo a las normas establecidas por la Asociación Nacional Federal de Hipotecas (FNMA en inglés), Corporación Federal de Hipotecas para Viviendas (FHLMC) o un inversionista privado y asegurado, si fuera necesario, por una compañía privada de seguros hipotecarios. • Préstamo de tasa variable (VRM en inglés) – Remítase a Hipoteca de tasa ajustable. • Préstamo FHA – Préstamos asegurados por la FHA y emitidos de acuerdo a sus normas. • Préstamo VA – Un préstamo a un veterano elegible que está garantizado por la Administración de Veteranos y emitido de acuerdo a sus pautas. 38 Comprensión del proceso hipotecario Glosario de términos – cont. • Propiedad inmueble – Tierra o todo aquello adjunto a ella de forma permanente. La propiedad inmueble es también conocida como bienes raíces. • Puntos/Descuento – Un punto (o punto de descuento) equivale al uno por ciento de la cantidad del préstamo. Por ejemplo, en un préstamo de $100,000, un punto equivale a $1,000. Los puntos pueden reducir la tasa de interés que se carga por la hipoteca. • Recaudación – Se refiere a una cuenta pendiente a especialistas en recaudación de préstamos o cuentas a recibir. • Refinanciar – Revisar un plan de pago, usualmente para reducir los pagos mensuales y modificar los cargos por intereses. • Seguro de título – Seguro contra la pérdida resultante de problemas con el título o asuntos relacionados con una propiedad inmueble específica. • Seguro privado de hipoteca (PMI en inglés) – El seguro hipotecario privado protege al prestador en caso de omisión del prestatario. Normalmente es obligatorio en préstamos con menos del 20% de pago inicial. • Solvencia – Elegibilidad general de una persona o compañía para tomar dinero prestado. Comprensión del proceso hipotecario • Tasación – Un reporte que evalúa la condición y valor de una propiedad. • Tasa de porcentaje anual (APR en inglés) – El costo de un crédito en forma de tasa de interés anual (no es lo mismo que la tasa de nota). • Tasa fija (préstamo) – Es un tipo de préstamo en el que la tasa de interés no cambia con las condiciones generales del mercado. Las hipotecas de tasa fija se conocen también como hipotecas convencionales. • Título – Constancia del derecho de propiedad sobre el terreno. 39